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Com’è regolata la vendita di immobili in Italia quando il venditore si trova all’ estero?

La vendita di proprietà in Italia da parte di cittadini stranieri crea spesso delle vere e proprie sfide che rendono l’intero processo laborioso e dispendioso. In questo articolo andremo a trattare a grandi linee il modo migliore per evitare imprevisti ed attese descrivendo un percorso base.
I primi passi sono assicurarsi che l’agenzia immobiliare scelta abbia l’abilitazione presso la camera di commercio e sottoscrivere un contratto di mediazione in italiano che è bene analizzare attentamente. Il costo della provvigione non è regolato dalla legge e si aggira intorno al 3-4% del prezzo di vendita. Di solito viene pagato da entrambe le parti, ma il venditore ha la possibilità di contrattare con l’agene immobiliare per far sì che l’intera somma sia a carico del compratore.
casa

Una volta messa sul mercato la proprietà, il potenziale acquirente presenterà una proposta d’acquisto scritta unitamente ad una caparra, ossia una somma di denaro col quale “riserva” l’immobile. Poichè questo documento è vincolante solo per il compratore, in questa fase è d’uso concludere un precontratto chiamato anche “compromesso” e versare un importo fino al 30% del prezzo di acquisto. L’atto di proprietà che attesta l’effettivo possesso dell’immobile verrà rilasciato solo dopo la firma del contratto di vendita (“rogito”).

Il compromesso non necessita di un notaio, ma è consigliabile, dato che la forma scritta è requisito fondamentale per la sua validità.

Prima dell’acquisto il compratore riceverà dal venditore degli importanti documenti che comprovano l’immobile, tra cui: il possesso effettivo della proprietà, il diritto di vendita, lo stato dell´immobile, l´eventuale esistenza di ipoteche, l´assenza di debiti col fisco e la presenza di spese aggiuntive.

Sarà cura del venditore controllare che tutti i dati siano corretti e completi (è a suo carico, per esempio, il certificato di abitabilità e la certificazione energetica). Qualora il venditore non onorasse il compromesso, il compratore dovrà essere risarcito fino al doppio del prezzo d’acquisto. In caso di rescissione da parte dell’acquirente, invece, la caparra non verrà restituita.

Per la stipula del rogito sarà d’obbligo rivolgersi ad un notaio, che avrà il compito di assicurarsi che tutte le imposte siano state pagate e di redigere l’atto di compravendita. Tale attodovrà contenere il prezzo di acquisto, nonché la commissione dell´agenzia immobiliare e tutte le proprietà dell’immobile compresi numero di stanze, grandezza ed eventuali informazioni condominiali.

Qualora non si conoscesse l’italiano sarà necessaria la presenza di un traduttore giurato o un avvocato che parli entrambe le lingue per essere in grado di comprendere la lettura del contratto assicurandosi che le informazioni siano esenti da errori. Per comprare o vendere una proprietà è richiesto il codice fiscale, rilasciato dal consolato di appartenenza. Senza di esso non sarà possibile procedere.

In Italia sono possibili pagamenti in contanti solo fino a € 3000, ma per concludere l’affare in tempi brevi il compratore ha la possibilità di impiegare un assegno circolare direttamente inpresenza del notaio. Ciò permetterà il trasferimento diretto della proprietá. E’ necessario prestare attenzione alle tasse immobiliari nonchè ai termini imposti dalla legge per evitare vendite speculative e alla tassazione sul profitto dipendente dal fatto che il venditore abbia o meno utilizzato l’immobile per scopi privati.

Data la complessità della legislazione italiana, sarebbe saggio affidarsi ad esperti del settore che offrano consulenza legale e linguistica.”

Avv. Francesco Sannà, esperto in diritto di famiglia, eredità e vendite immobiliari

Eugenio Donato, consulente e responsabile Patronato Inca Saarbrücken, Germania

 

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